《柳州市先行推進農村集體經營性建設用地入市管理暫行辦法》政策解讀

一、起草目的和依據

為加快建立城鄉統一的建設用地市場，規范我市農村集體經營性建設用地出讓、轉讓、抵押等市場行為，維護農民土地權益、保障農民公平分享土地增值收益，保護農村集體經營性建設用地權利人的合法權益，促進土地資源節約集約利用，按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規，結合柳州市實際，起草制定《柳州市先行推進農村集體經營性建設用地入市管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。

二、主要內容

《辦法》結合先行先試地區農村集體經營性建設用地入市的經驗和柳州市的實際，明確了農村集體經營性建設用地的定義、入市的定義、入市范圍、入市主體和條件、入市程序、轉讓、轉租、抵押的規定、開發利用的規定、地價管理、收益分配等內容。主要內容有以下九個方面：

（一）明確了農村集體經營性建設用地的定義

農村集體經營性建設用地是指國土空間規劃確定為商業服務業用地、工業用地、倉儲用地等經營性用途，且已依法辦理土地所有權登記的集體建設用地。包括存量集體建設用地、經整治形成的集體建設用地和經農轉用審批后形成的新增集體建設用地。

（二）明確了農村集體經營性建設用地入市的定義

農村集體經營性建設用地入市是指在所有權不變的前提下，按照依法、自愿、公平、公開的原則，土地所有權人將集體經營性建設用地使用權在一定期限內以出讓、出租等方式交由單位或者個人有償使用的行為。

（三）明確了農村集體經營性建設用地入市的適用范圍

魚峰區、柳城縣、三江侗族自治縣三個自治區先行推進農村集體經營性建設用地入市的縣（區）行政區域內農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租等入市行為適用本辦法。

（四）明確了農村集體經營性建設用地入市的主體和條件

農村集體經營性建設用地入市主體為代表該土地所有權的農村集體經濟組織。

入市的條件包括：一是產權明晰，已依法辦理土地所有權登記；二是符合所在地的國土空間規劃；三是召開由三分之二以上的十八周歲以上的村民，或者由三分之二以上的戶的代表參加的會議，經到會人員過半數同意；四是完成土地前期開發工作，形成建設用地條件可以直接用于建設。

（五）明確了農村集體經營性建設用地入市的程序

1.入市申請：符合入市條件的，由代表其所有權的農民集體組織或其委托授權的入市實施主體根據入市條件要求組織申請材料，向土地所在地縣（區）自然資源和規劃主管部門提出入市申請。

2.編制入市方案和審核批準：土地所有權人應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制農村集體經營性建設用地出讓、租賃等入市方案，并依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，由本集體經濟組織形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報土地所在地市、縣人民政府審批。

3.確定土地使用者和簽訂出讓合同：土地所有權人應當依據農村集體經營性建設用地出讓、租賃等入市方案，以招標、拍賣、掛牌等方式公開確定土地使用者，雙方應當簽訂書面合同。

（六）明確了轉讓、轉租、抵押的規定

1.集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，應當支付完畢所有土地價款、租金；取得不動產權證書；按照合同約定的期限和條件投資開發、利用土地；符合土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同的約定。同時雙方應當簽訂書面合同，書面通知土地所有權人。

2.集體經營性建設用地使用權抵押的，應當取得不動產權證書，符合土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同約定，并辦理抵押登記。同時雙方應當簽訂書面抵押合同，書面通知土地所有權人。

（七）明確了開發利用的規定

農村集體經營性建設用地入市后的開發利用執行國有建設用地開發利用有關規定，應當符合國家產業政策、供地政策、環保政策、節約集約用地標準等要求。

（八）明確了地價管理的規定

明確了農村集體經營性建設用地使用權入市地價須經有資質的評估機構評估,地價評估報告須按規定取得備案號，集體經濟組織可根據評估結果，按照民主決議（議事）程序確定起始價。

（九）明確了收益分配的規定

1.入市的農村集體經營性建設用地應履行與國有建設用地同等義務，承擔相應的基礎設施建設，并以向政府繳納土地增值收益調節金的方式履行相應義務。

2.土地增值收益調節金分別按入市或再轉讓農村集體經營性建設用地土地增值收益的20%—50%征收。具體比例由先行縣（區）結合當地實際，綜合考慮土地增值收益情況，按照土地征收轉用與農村集體經營性建設用地入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡以及保障農民利益等原則另行制定政策確定。

3.農村集體土地增值收益應納入農村集體財產，實行專賬核算、專戶存儲、專項管理。主要用于本集體組織成員的社會保障安排，本村基礎設施建設和公共服務設施建設等。